項目分析

 

優勢：

1、交通方便：臨近324國道，周邊臨興達路，張邊路等城市幹道。

2、商業氛圍濃厚：離城市商業中心三水廣場約1000米。

3、自然資源豐富：用地北部規劃為城市公園。

4、市政府支持：市政府重點發展專案，對商戶提供優惠政策及宣傳推廣，吸引更多外來投資者。

 

劣勢：

1、興達路、三興路城市道路等級低，影響通行能力。

2、北臨廣三高速，西鄰324國道，用地出入口受限。

3、地塊西面從北往南受324國道阻擋，不能左轉入興達路造成人流障礙。

4、興達路往東行駛車路由32米收窄為12米，人車流動線受影響。

5、流動人口不足。

 

優勢與劣勢分析總結:

優越性的天然資源及市政府支持是項目的核心優勢；

如何成功改善專案的交通問題及設計出更多賣點及亮點吸引商戶及消費者將會是影響專案利潤的核心問題:

 

機會：

1、臨近城市商業中心商圏，有可能成為商業氛圍延續地帶。

2、可規劃北邊城市公園用地，聚合人氣，為商業活動提供客源。

 

威脅：

1、現狀城市周邊商業容量接近飽和。

2、未來三水可支撐商業容量限制。

3、城市其他商業項目的競爭。

 

 

商業設計分析及業態建議

 

1、如何提升商業的最大值

商業基本由三部份組成，百貨、臨街鋪及商業步行街，設計是以簡單而直接的流線組成，融合了寬敞的綠化環境，大小不同的廣場聚集人氣，成為人流聚集點，不但增加了商業價值，而且使項目更具親和力。步行街採用環繞百貨的佈局，業態上產生互補的作用，有效地整合該區現有的商業業態，是項目形成商業氛圍的重要環節。從設計上刻意增加商業臨街鋪面面寬，從而提升臨街商業價值。

如何堤升二層以上的商業價值都是開發商最關心及最費心的問題，我們解決方法是:

• 為帶動人流，將三層打造成半開放式的〝三水蘭桂坊〞，以餐飲娛樂為主，以綠化為題，以有目的而來消費的人流帶動這個商業氣氛；

• 加設垂直交通帶動人流－－觀光電梯及扶手電梯；

• 為商業步行街加入新元素－－以斜坡式巧妙地將人流從首層帶領到二層，更加添了一種街、坊、裏、巷的文化情壞，得以體驗和回憶；

• 在首層及二層的商業步行街，除了提供豐富的綠化外，並且在相當距離內加設露天茶座或餐飲，提供消費者休閒及舒適的購物環境。

2、業態建議

前文題過連結本地塊及其北面的綠化區才是我們本專案的設計重點，綠化如是業態如是。從我們的角度來看業態是結合文化、娛樂及康體一同考慮，凝聚不同活動性質的人流，以設計亮點為手段，吸引人流為目的。

• 北面地塊有主題公園---婚慶公園、蜜月酒店及中西式宴會廳；

• 城市公園內有城市規劃展覽館、各種表演場館、文娛康體活動；

• 沿河邊有文化街---企業會館、露天茶座及仃車場；

• 本項目有商業步行街及臨街鋪(出售) 、 百貨 、三層餐飲娛樂、地庫層的美食廣場及超市。

 

 

 

與城市公園及北面地塊的結合考慮

 

 

 

• 城市公園及北面地塊的規劃重點是帶動人流，從而帶動本專案經濟效益；

• 城市公園及北面地塊的設計除了公園外，必須有主題建築，但同時需考慮其與高速公路的相互干擾；

• 城市公園及北面地塊的泊車位考慮。

 

建議城市公園中心興建一個三水城市規劃展覽館，介紹三水的城市規劃、歷史文化、經濟金融、旅遊及工商業等發展，另外可考慮一些展館及表演場地作非物質文化遺產之用途；濱河區域規劃一段風情商業街，集文化、休閒商業功能為一體，為公園景觀帶來趣味性。；另一邊沿河作露天茶座之用設於車庫之上；東北角規劃作康體文娛之用，設有各種球類活動供市民使用。

北面地塊建議規劃一個婚慶公園、蜜月酒店及宴會廳供新人拍照及舉行婚禮，整個建築群不超過六層高，建築背向高速隱藏於小山丘之下，當地人亦可體驗傳統水上婚禮的儀式。

三水區文化廣電新聞出版局於2007年1月31日公佈“三水區第一批非物質文化遺產代表作名錄”，包括粵曲星腔、水上婚禮、黃塘狗肉宴、紅頭巾、上塘竹編、搶炮、龍形拳、華僑民間風情舞、賽龍舟、八音鑼鼓。